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贺州楼市新政“神操作”,两套合一套,一套变两套,买房还能“定制化”?

时间:04-22 来源:最新资讯 访问次数:174

贺州楼市新政“神操作”,两套合一套,一套变两套,买房还能“定制化”?

撰文@房小密4月14日,贺州市住建局及贺州市自然资源局联合发布了《关于满足多元化新建商品住房需求的通知》(以下简称《通知》)。核心政策的内容很简单:1、对于同楼层左右相邻的两套商品住房,可以从两套商品住房调整为一套,一套商品住房也可以调整为两套商品住房。2、对于上下相邻楼层的两套商品住房,可以调整为一套商品住房。字虽少,事非难,但牵一发,可动全身。这项新政的出台,对于开发商的产品设计,市场的需求趋势,购房者的置业规划,在当下或未来或将带来颠覆性的影响。为什么这么说?今天且从这三个问题来探讨一下。1、对于购房者,这项新政哪些人群可以重点关注?对买房的资金和计划有什么影响?先说人群,建议三类购房者可以重点关注:①想买大平层、复式楼的;②想“组队”买小户型的;③想买多一套房子的;第①、②类人群,在问题二和问题三再聊。这里先说说,这项新政允许申请调整商品住房“合二为一”,最直接影响的,就是购房者名下房屋的套数认定。而众所周知,首套房与二套房、三套房,在首付比例、贷款政策及利率上是有所不同的,也会关系到后期房屋出售时业主所要缴纳的税费。比如说子女或父母一方出资,想购买两套相邻的住房,既能保留互相独立的空间,又能方便就近照顾。那么在这项新政之下,有可能买“一套”就能实现,不需要再占用两套房的名额。如果还是购买首套房的话,在首付比例及贷款利率上,那将会大大减轻资金负担。2、对于市场,这项新政打开了什么新思路?在《通知》中,政策的目的很清晰,满足多元化新建商品住房需求,精准定位消费人群去化新建商品房库存。商品房是标准化产品,开发商在建设前,对户型产品早已规划“定型”,推出多大面积的户型,做成什么样的格局,往往取决于开发商对市场的提前研判。每个楼盘根据自身的定位,通常会推出几个户型产品,购房者按需选择。在这项新政之下,房子可以合二为一,一分为二,面积段则有了很大的灵活性。比如A楼盘,在售户型的建面约90-120㎡,以中小面积为主,如果申请将两套建面约90㎡的户型,调整合并成一套建面约180㎡的大平层或复式楼,那么可以覆盖的购房人群,将从刚需升级到初级改善、高端改善。再比如B楼盘,在售建面约120㎡的中大户型,如果申请将一套调整为两套,做成建面60㎡的一房或两房,那么可以填补没有小户型的空白。户型不再是“一锤定音”,开发商可以根据楼盘的地段条件、市场需求、楼栋结构等进行灵活调整,提供多元化的产品,实现产品的“跨界”,购房者也有机会“定制”自己的户型。对房子的想象空间,对买房卖房的思路,是不是一下就打开了?3、对于开发商,未来住宅产品的开发会带来什么变化?房子可以大变小,小变大,但也并不是说变就变的,必须考虑到建筑结构的安全性,消防要求的安全性,居住的功能性。如果大家去看楼层平面图,贺州在售的商品房楼盘中,不管是塔楼结构的,还是板楼结构,大多数房子与相邻的房子,有共用的墙体或公共入户通道。这为调整房子的合并分拆,提供了一定的空间条件基础。▲楼层平面图示例(图源网络)但在安全性和功能性之外,承重墙体的结构、上下水的设计、烟道的位置、采光面的分布等,会影响到调整后户型空间的合理性、舒适性。当市场“定制化”的购房需求增多,也会倒逼开发商在产品打造上进行迭代升级,不再局限于一套房的设计,而是要思考如何让房子从内到外、从外到内,能够做到更灵活、更多变。不过,需要注意的是,如果想要把房子合二为一,或者一分为二,还是有前提条件的。在《通知》中,对于实施对象、申请条件、申请流程等也做出了规定。【实施对象】市直管房地产开发项目的新建商品房,也就是说,新房,不包括二手房。【申请条件】首先需要满足房子的结构安全、消防安全、功能齐全、绿色节能等要求。如果房子存在已销售或查封、抵押、监管等情况,还需要取得相关权利人的同意。【申请条件】根据不同的开发和预售阶段,由土地使用权人(此处指开发商)提出调整申请并提交相关资料,再经过有关部门的审批。这里需要注意的是,想要把房子合二为一或一分为二,需要在房屋未竣工之前提交调整申请。表面上看,这是房屋之间拆几面墙,砌几面墙的事情。但实际上,会从根本上影响着楼盘产品规划设计的思路、市场需求的挖掘、楼盘的营销方向、购房者的置业计划等,从开发,到市场,到金融产生连环效应。这为当下楼市去库存,打开了更广阔的思路。这波“神操作”,着实得给市住建局和市自然资源局扣个666。我们有的网友也是大开脑洞,玩起“自由组合”。对于这项新政,你有怎么看法呢?今天先这样。①②③④⑤补充说明:1/本文为原创内容或原创编辑整理,欢迎转发,但转载须要申请;2/内容或观点仅供参考和交流,不构成直接投资建议;若有意购买请自行了解项目,自行权衡利弊得失,签署各类法律文件时仔细阅读相关条款;3/任何投资行为均有不同程度风险性,投资需理性。4/若有疑问,欢迎添加微信HFWL_fangxiaomi跟房小密交流,或拉你进购房者交流群。

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